Главная
Colliers International

Обзор рынка индустриальной недвижимости. Итоги за 2018 г.

2017 год для сферы транспорта и логистики Республики Беларусь был довольно сложным, сказывалось влияние проблем предыдущих двух лет. Тем не менее, начали проявляться признаки восстановления и роста, что было вызвано существенным ростом внешней торговли товарами, нормализацией внутреннего потребительского рынка и другими факторами.

Обзор рынка

Подробная информация отображена в платном отчете на probusiness.io

2017 год для сферы транспорта и логистики Республики Беларусь был довольно сложным, сказывалось влияние проблем предыдущих двух лет. Тем не менее, начали проявляться признаки восстановления и роста, что было вызвано существенным ростом внешней торговли товарами, нормализацией внутреннего потребительского рынка и другими факторами: рост внешней торговли товарами – 23%, рост товарооборота внутреннего потребительского рынка – 3,8%, грузооборот транспорта – 5,2%, рост промышленного производства – 6,1%.

По состоянию рынка на начало 2018 года в Республике Беларусь функционировало 48 логистических центров, из которых 36 принадлежали компаниям частной собственности, 12 – государственной и приравненной к ней собственности. Большинство из данных объектов территориально расположены в Минской области, в основном, в Пригородной зоне Минска - 36 из 48 логистических центров.

Совершенствовалось законодательное сопровождение логистической деятельности. Еще в 2016 году была утверждена Республиканская программа развития логистической системы и транзитного потенциала Республики Беларусь на 2016—2020 годы. А в конце 2017 года постановлением Совета министров от 28 декабря 2017 года №1024 была утверждена Концепция развития логистической системы Республики Беларусь на период до 2030 года. Согласно Концепции, целевыми ориентирами развития логистической системы Республики Беларусь к 2030 году считаются:

  1. Рост позиции Республики Беларусь в мировом рейтинге по индексу эффективности логистики LPI до уровня не ниже 50.
  2. Рост по отношению к 2016 году объема логистических и транспортно-экспедиционных услуг в 2 раза.
  3. Увеличение доходов от транзита по отношению к 2016 году в 2 раза.

Еще одна цель, предусмотренная Концепцией - существенное улучшение к 2030 году позиций Республики Беларусь в мировом рейтинге по индексу эффективности логистики (LPI) до уровня не ниже 50. На современном этапе Беларусь занимает 120 позицию среди 160 стран-участниц рейтинга. Для достижения этих целей одним из приоритетов предусмотрено развитие инфраструктуры, в которой большое внимание уделено развитию современной качественной и высокотехнологичной складской логистике. Большое значение придается интеграции национальной логистики в международную систему логистики, особенно в рамках участия Беларуси в инициированном Китайской Народной Республикой проекте «Один пояс один путь»; развитию трансграничного потенциала логистической системы путем интеграции с рынками Европейского союза; развитие функций логистического интегратора между ЕС и ЕврАзЭС. В рамках инициативы «Один пояс один путь», кроме услуг по транзиту, Беларусь начала встраиваться в систему развития инфраструктуры, направленной на обслуживание проекта. В частности, основной объем инвестиций в развитие Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень» на современном этапе – это инвестиции в развитие логистического субпарка China Merchants Logistic, первая очередь которого была реализована в 2017 г.

Предложение

Период 2017 – начало 2018 г. не отличался большим числом реализованных проектов, но все же они были интересными и знаковыми для белорусского рынка логистики. По площади ввод составил порядка 96,4 тыс. кв. м современных площадей, что выше объемов ввода в 2015 и 2016 гг. и является хорошим среднегодовым показателем для рынка за последние годы. Динамика прироста стока по итогам 2017 г. составила более 10%. Положительный результат достигнут прежде всего за счет реализации крупных объектов: ввода порядка 50 тыс. кв. м складов 1-ой очереди логопарка China Merchants Group в индустриальном парке «Великий Камень» и ввода крупного комплекса 2-ой очереди строительства логистического центра «Прилесье» – корпуса площадью 25 тыс. кв. м.

Динамика ввода современных складских площадей в Минске и Пригородной зоне Минска

В мае 2017 г произошло празднование Дня Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий Камень», в рамках которого состоялась торжественная церемония завершения СМР по 1-му этапу торгово-логистического центра компании China Merchants Group. Через несколько месяцев комплекс начал функционировать. Проект рассчитан, прежде всего, на обслуживание резидентов Парка, но поскольку большинство резидентов еще даже не приступили к созданию производственной инфраструктуры, за счет резидентов Парка на современном этапе обеспечить загрузку складов сложно, поэтому собственник оказывает услуги и на спекулятивном рынке аренды. Всего в рамках строительства 1-ой очереди логистического парка было введено 3 логистических склада площадью около 16,5 тыс. кв. м каждый, а также сооружен контейнерный терминал площадью 19,5 тыс. кв.м.

Следующий значимый объект из числа введенных в данный период – очередной складской комплекс в проекте логистического центра «Прилесье». Новые склады в этом крупном проекте в рамках 2-ой очереди строительства ожидались еще несколько лет назад, но их ввод переносился. В конце 2017 года состоялся ввод нового склада площадью около 25 тыс. кв. м.

Несколько новых проектов было реализовано в сегменте built-to-suite. Проекты не очень крупные по площади, но интересны тем, что в рамках их реализации появились новые низкотемпературные (холодильные) склады. Такой склад был возведен в логистическом комплексе «Владпродимпорт», расположенном в Заславле, а также холодильный склад в составе распределительного центра построила компания «Табак-Инвест».

Категории арендаторов/покупателей

В I полугодии 2017 года спрос формировался в основном за счет компаний, ориентированных на внутренний рынок. Это и местные компании, работающие с национальными товарами, и компании-импортеры, ритейлеры. А вот спрос на услуги со стороны экспортеров и компаний-нерезидентов был менее высокий. В итоге был отмечен упавший спрос на услуги таможенных складов и сокращение площади самих таможенных складов в этот период. Начиная со II квартала 2017 года отмечают начавшийся рост объема внешнеторговых операций и, что важно, значительный рост экспорта товаров. Это во II полугодии значительно оживило рынок спроса на логистические услуги и, соответственно, на складскую недвижимость.

В ряде случаев арендаторы представляли несколько категорий. Например, компания «ЗападХимТорг, которая целиком арендовала бывший ЛЦ «БелВингес Логистик», расположенный в поселке Раков Воложинского района, оперирует сетью магазинов дрогери «Остров Чистоты», является дистрибьютором продукции ряда известных международных марок, а также имеет фабрику по производству бытовой химии и некоторых иных товаров в Ивьевском районе. Соответственно, и логистический центр служит для обслуживания производственного и дистрибьюторского подразделения, а также выступает как распределительный центр для крупной розничной сети, насчитывающей свыше 400 торговых объектов по всей территории страны.

Вакантность

Растущая вакантность на рынке складов начала образовываться с 2015 года, чему способствовали факторы падения в отмеченных выше основных драйверах спроса на склады. В течение I полугодия 2017 года вакантность находилась на уровне прошлого года. На рынке не было «громких» фактов съезда арендаторов, ротация если и происходила, то фактически незаметно для компаний, незадействованных в арендных отношениях в данном сегменте. Не было повышенного спроса, но это компенсировалось небольшим вводом новых площадей, что и привело в итоге к равновесию и постоянной вакантности. С II полугодия, в связи с начавшейся активностью на рынке спроса, наметилась тенденция к сокращению вакантности.

Динамика ставок аренды

После падения в период рецессии, в I полугодии 2017 года на рынке аренды складов ставки арендной платы в основном стабилизировались в образовавшемся еще в конце 2016 года ценовом диапазоне. Ценовые подвижки по отдельно взятым конкретным объектам происходили уже в рамках ценовых диапазонов, характерных для классов.

Для рынка наиболее характерно снижение числа фактов аренды по ставкам верхнего диапазона. Как правило, данные ставки сохраняются по ранее заключенным и не пересмотренным договорам. По новым ставки верхнего диапазона стали применяться во втором полугодии, когда несколько активизировался спрос, и даже отмечены незначительные подвижки ценового диапазона.

В последующий период на рынке аренды ожидается установление стабильного уровня ставок, что обусловлено постепенным улучшением ситуации в экономике в целом, в промышленности, улучшением ситуации на потребительском рынке и положительными тенденциями во внешней торговле – т.е. в большинстве секторов, которые в значительной степени формируют конъюнктуру рынка складской логистики. Также многое будет зависеть от успешности реализации проектов, ввода новых площадей.

Фото Сергей Сенкевич
Сергей Сенкевич
Подпишитесь на нашу рассылку
И получайте самые свежие новости из мира недвижимости